ГЛАВНАЯ | МОИ ДАННЫЕ | ФАЙЛЫ | ФОРУМ | ПОИСК | КОНТАКТ С НАМИ


Центр Финансового Образования

 Имя

 Пароль

 Запомнить меня


Вы еще не с нами?
РЕГИСТРАЦИЯ предоставляет дополнительные возможности, недоступные гостям,
и делает удобней посещение портала.
Ваши регистрационные данные не будут использованы для СПАМа или переданы третьим лицам!
Забыли пароль?
ВАМ СЮДА!

Сейчас
179 гостей и
0 пользователей on-line

Анонимный гость. Вы можете ввести свой логин или свободно здесь зарегистрироваться.

Последние сообщения с форума
перейти к сообщениюЗакрытые ф…(20)
 от Iva929
 на 18/08 в 14:23
перейти к сообщениюЗакрытые ф…(757)
 от kirlaz
 на 21/06 в 18:13
перейти к сообщениюИндексируе…(12)
 от vitand2008
 на 29/03 в 14:15
перейти к сообщениюВсе извили…(2)
 от jovial
 на 12/12 в 19:47
перейти к сообщениюОтпуск(1)
 от EkaterinaSachik
 на 04/12 в 14:17
перейти к сообщениюИнвестиров…(4)
 от Ramil
 на 22/03 в 09:10
перейти к сообщениюТрудности …(9)
 от OlegS
 на 13/02 в 14:59
перейти к сообщению20 вещей к…(23)
 от Olha
 на 01/12 в 10:58
перейти к сообщениюЗакрытые ф…(308)
 от Sergey777
 на 20/11 в 17:37
перейти к сообщениюДивиденды …(6)
 от Sergey_Spirin
 на 20/09 в 10:09

[Перейти на форум...]


 « Август, 2018 » 
12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031

Нет ничего более легкого, чем быть занятым, и нет ничего более трудного, чем быть результативным.

-- Ален Маккензи

Наши партнеры

Организация времени - тайм менеджмент и управление временем

Форумы   FAQFAQ   Поиск по форумуПоиск по форуму  ГруппыГруппы  ПрофильПрофиль  Наблюдаемые темыНаблюдаемые темы  Наблюдаемые форумыНаблюдаемые форумы По категориямПо категориям  
Новая тема   Ответить
Предыдущая тема Версия для печати Следующая тема
Автор Сообщение
stroitel50Off-line
новичок
новичок


Зарегистрирован: 29 Июн, 2006
Сообщения: 1

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 06 Июл, 2006 г. - 20:46 Ответить с цитатой Наверх
Тема сообщения: Инвестиции в провинции

Есть инвестиционная задача для интересующихся недвижимостью. Буду признателен за идеи и сотрудничество

Объект инвестиций – квартира на 1 этаже в центре города покупается для перевода в нежилое, площадь 63 м2. Размер ренты при пессииместичном раскладе 600 рублей с м2, при максимальном 800 -1 000 рублей м2.
Итого доход 37 800. цена объекта 1 600 000 рублей

Цель получение максимального дохода – например не менее 10 000 рублей в месяц.

При этом коммунальные платежи (их обычно включают в размер аренды) – 3000, электричество платит арендатор, налог с дохода 6% от суммы (упрощенка на ПБОЮЛ), расходы по получению кредита под залог имеющейся недвижимости – 9 000 (комиссии банков и т.п.) + 16 000 (1% от 1 600 000 - страхование) на сумму 1 600 000 или 9 000 + 20 000 (1% от 2 000 000) на сумму 2 000 000 (400 000 берутся для производства ремонта в помещении).
Платежи в месяц по кредиту – на 1 600 000 – 27 000 рублей, на 2 000 000 – 33 500 (срок кредита 10 лет под 16 % годовых)

Расходы на перевод из жилого в нежилое около 200 000 рублей, но это платежи растянутые во времени, т.к. процедура длится около 6 месяцев. Но пойдя на нарушения градостроительных норм можно пустить объект в работу сразу после ремонта. Риск – штраф в размере 500 рублей.


неизменные условия задачи – размер ренты 37 800 в месяц, налог с дохода 6%, коммунальные платежи – очевидно что по налогам и коммуналке не поторгуешься. Рента идет по плохому сценарию – лучшее само наступит

Можно пытаться договориться по цене объекта, структуре платежей по цене квартиры, готовы поискать более дешевые, длинные деньги и любые другим вопросам


Своих вложений только накладные расходы по кредиту – т.е. либо 9 000 + 16 000 или 9 000+ 20 000, остальное «деньги других людей».


Задача: Как сделать сделку приносящей прибыль с указанной целью? Какие условия менять и какова реальность их существования в настоящее время? Какова доходность на внесенные свои деньги?


Готов дать необходимую информацию для анализа если что то упустил

С уважением,
Stroitel50
Профиль пользователя
Игорь_ИOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 26 Июл, 2004
Сообщения: 1021

Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 09 Июл, 2006 г. - 16:37 Ответить с цитатой Наверх

В России очень трудно добиться положительного потока от недвижимости на кредитных деньгах.
Возможно Вам стоит смириться с мыслью, что разницу между арендой и расходами, включая погашения кредита, первые несколько лет, придётся платить из кармана. Если разница для Вас неподъёмна, то следует поискать варианты кредитования на 15,20, 30 лет.
Профиль пользователя
Sergey_SpirinOff-line
аксакал
аксакал


Зарегистрирован: 22 Июн, 2004
Сообщения: 3650
Откуда : Москва
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 10 Июл, 2006 г. - 10:34 Ответить с цитатой Наверх

Есть два основных способа увеличить доходность рентных инвестиций в недвижимость:

1. Уменьшать цену покупки
2. Увеличивать ставку аренды

Наибольший эффект дает первый способ. Торговаться, торговаться и торговаться, снижая цену покупки. Если не получается - искать другие объекты и торговаться с их владельцами. Отсматривать как можно больше вариантов, выбирая лучшие из лучших.

_________________
Успеха!
Профиль пользователя WWW
Владимир_АлексеевOff-line
бывалый
бывалый


Зарегистрирован: 12 Июн, 2006
Сообщения: 25
Откуда : Россия, Самара.
Статус: Off-line
Сообщение   Отправлено: 11 Июл, 2006 г. - 08:26 Ответить с цитатой Наверх

Торговаться - это очень полезное умение не только при покупке недвижимости. Практически во всех сферах жизнедеятельности это очень полезно. Интересно, учат ли этому где-нибудь?

_________________
Мечты - это реальность!
Профиль пользователя WWW ICQ
Показать:     
Перейти к:  
Время в формате GMT + 3
Новая тема   Ответить
Предыдущая тема Версия для печати Следующая тема
Powered by MDForum 2.0.1 © 2003-2005 MAXdev Group
Credits


банки, бизнес, биржевая торговля, биржи, векселя, вклады, депозиты, денежные переводы, доверительное управление, дорожные чеки, драгоценные камни, драгоценные металлы, законодательство, зарубежные счета, зарубежные фонды, игры, иностранная валюта, интервью, интернет, интернет-трейдинг, ипотека, кредитование, криминал, мировая экономика, налогообложение, недвижимость, недвижимость - гаражи, недвижимость - офисы, недвижимость - склады, недвижимость в аренду, недвижимость загородная, недвижимость зарубежная, новостройки, облигации, образование, он-лайн банкинг, ОФБУ, пенсионные фонды, первичное размещение, персоны / .. , ПИФы, пластиковые карты, прямые инвестиции, рейтинги, сейфовые ячейки, срочный рынок, страхование, технический анализ, товарный рынок, управление рисками, управление финансами, фондовый рынок, форекс, фундаментальный анализ, экономика России, эмитенты / ..


Оставляя на сайте свои персональные данные, вы тем самым соглашаетесь с тем, что ваша информация будет использована в соответствии с
Политикой конфиденциальности

Адрес для переписки - director@fintraining.ru

Яндекс цитирования

(с) 2004 - 2017, Сергей Спирин, все материалы сайта, кроме подписанных прочими именами
Создание сайта - Визуал Квадрат